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LMNP (loueur en meublé non professionnel)

- Récupération de la TVA
- Des revenus garantis non fiscalisés

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Pourquoi cette loi ?
En favorisant la location meublée, l’Etat soutient une politique active en terme de :
 Formation étudiante, avec la création de résidences étudiantes,
 Développement économique, avec la création de résidences d’affaire,
 Tourisme, avec la création de résidences de tourisme et de chambres d’hôtes,
 Accompagnement de la population âgée, avec la création de résidences médicalisées,
 Création d’emploi pour la construction de résidences neuves en VEFA

Pour parvenir à ces objectifs, l’Etat s’appuie partiellement sur le secteur privé en octroyant d’importants avantages fiscaux aux contribuables qui investissent dans des logements destinés à la location meublée.
Pour quel investisseur ?
La location meublée en LMNP est un outil d’exception qui concerne plus généralement les personnes suivantes :
 Les personnes souhaitant compenser la diminution des revenus lors du départ en retraite,
 Les personnes peu fiscalisées (TMI faible ou impôt déjà réduit) et qui souhaitent se constituer un patrimoine avec un faible effort d' épargne,
 Les personnes souhaitant récupérer la TVA pour la placer et réaliser un investissement avantageux,
 Les salariés souhaitant bénéficier pendant leur période d’activité d’un complément de revenus garanti non fiscalisé pendant une longue période,
 Les personnes qui, à la suite d’un héritage, souhaitent placer en toute sécurité leur capital.

L’investisseur peut être une personne physique ou morale soumise à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (possibilité d'utiliser une SARL de famille soumise à l’IR ou une EURL. En revanche, pas de SCI).

Le premier investissement peut être relativement faible et de l’ordre de 65 000 €. Au-delà d’un investissement de 450 000€, il faudra préférer le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Il n’est pas nécessaire de disposer d’apport personnel pour investir. Nous recommandons d’ailleurs de financer par un prêt à 100%. En effet, les intérêts d’emprunts étant déductibles, il faut retirer l’économie d’impôt réalisée grâce à la déductibilité pour calculer le coût réel de l’emprunt.

Techniquement, la qualité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est définie par opposition à la qualité de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Le statut de LMNP est reconnu aux personnes louant des logements meublés qui génèrent moins de 23 000€ (total des loyers courus TTC) et moins de 50% de leur revenu global.


Les professions non compatibles avec le statut :
Les professions libérales réglementées, les médecins, les chirurgiens dentistes, les notaires, les avocats, les experts comptables … rencontrent un obstacle car la qualité de commerçant (et donc le statut de LMNP/LMP) est incompatible avec l’exercice de leur activité principale. Plusieurs solutions existent pour contourner cette incompatibilité :
 Demander une dérogation auprès du Conseil de l’Ordre,
 Créer une société en assurant la gérance par une personne non soumise à une incompatibilité,
 Faire exercer l’activité par le conjoint non soumis à l’une des interdictions citées ci-dessus.

Le dispositif LMNP
Récupération de la TVA :

Un des avantages majeurs d’un investissement réalisé en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement, c'est-à-dire logement neuf) destiné à la location meublée est de récupérer, sous certaines conditions, la TVA à 19,6% sur l’ensemble du bien immobilier acquis.

La garantie des loyers :

La location meublée s’effectue via un bail commercial qui est en général ferme et définitif pour un délai de 9 ou 11 ans et garantit les loyers pendant toute la durée du bail.

Non imposition des loyers :

Le grand avantage du statut réside dans la possibilité de récupérer de nombreuses charges et de pratiquer un amortissement comptable tous les ans, ce qui permet de compenser les revenus locatifs et d’echapper ainsi à toute fiscalité sur les loyers pendant une très longue durée.


En savoir plus sur la récupération de TVA
Pour pouvoir récupérer la TVA sur le montant du bien immobilier acquis, les conditions suivantes doivent être réunies :
 Le logement est neuf (VEFA) et est situé dans une résidence avec services ou de tourisme classée
 Les loyers perçus sont soumis à TVA (5,5%)
 L’investisseur passe un bail commercial d’au moins neuf ans avec un gestionnaire offrant à ses hôtes la possibilité de profiter d’au moins trois des quatre services suivants : Accueil et gardiennage, Nettoyage quotidien des locaux, Petit déjeuner, Fourniture du linge de maison

La durée d’amortissement de la TVA étant de 20 ans, le contribuable qui vendrait son logement avant la fin de cette période d’amortissement se verrait dans l’obligation de restituer au Fisc la part de TVA non amortie. Celle-ci est calculée au prorata du nombre d’années restant à courir. Mieux vaut donc prévoir une revente sur le long terme pour ne pas perdre une partie de cet avantage fiscal.

La TVA sur les loyers :
La récupération de la TVA sur l’investissement (19,6%) vient en contrepartie de l’imposition sur les loyers (5,5%). La déclaration et la récupération de TVA s’effectuent via une déclaration annuelle CA 12. Nous conseillons de mandater un expert-comptable qui se chargera de ces obligations (ces charges sont déductibles).


En savoir plus sur le principe de non imposition des loyers
Les Bénéfices Industriels et Commerciaux :

Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non pas dans la catégorie des Revenus Fonciers car le loueur est considéré par l’administration fiscale comme un commerçant.

Les BIC ont la caractéristique d’être des revenus professionnels imposés à l’impôt sur le revenu et non pas à l’impôt sur les sociétés.

Il faut distinguer les BIC professionnels et les BIC non -professionnels. Les « BIC non professionnels» ne sont pas imputables sur le revenu global mais, ils sont en revanche imputables sur les revenus de même nature de l’année de leur constitution et des six années suivantes.

Le Loueur en meublé non professionnel optera pour le régime du réel simplifié et complètera chaque année une déclaration 2031 pour déclarer son résultat. Nous conseillons de mandater un expert-comptable qui se chargera de ces obligations (ces charges sont déductibles et Zeroimpot a négocié des tarifs préférentiels).


La récupération des charges et les amortissements :

Le grand avantage du statut réside dans la possibilité de récupérer de nombreuses charges et de pratiquer un amortissement comptable tous les ans, ce qui permet de compenser les revenus locatifs :

• Amortissement linéaire de 100% du bien immobilier HT hors valeur terrain (autour de 10%) sur une durée comprise entre 20 et 40 ans, c'est-à-dire à raison d’environ 3,3% par an - Soit par exemple une annuité de 2666€ pour un montant de 80000€HT d’immobilier amorti sur 30 ans

• Amortissement linéaire de 100% du mobilier sur une durée comprise entre 5 et 10 ans c'est-à-dire à raison d’environ 14% par an - Soit par exemple une annuité de 428€ pour un montant de 3000€ de mobilier amorti sur 7 ans

• Déduction des frais d’acquisition (frais de notaire, frais de montage …). La déduction de ces frais peut être étalée sur 5 ans au maximum par fraction égale. Il est également possible de les imputer sur un seul exercice

• Déduction des intérêts d’emprunts liés à l’acquisition

• Déduction des charges de propriété et de copropriété

• Déduction des dépenses d’entretien et de réparation

• Déduction des charges de gestion éventuelles (comptable …)

• Déduction de la taxe professionnelle

• Déduction de la taxe foncière


La prise en compte des amortissements :

Les amortissements ne seront pris en compte fiscalement que si le résultat d’exploitation est positif et à hauteur de celui-ci. Ils ne pourront donc pas contribuer à générer un déficit. En outre, les amortissements non comptabilisés seront imputables ultérieurement sans limitation de durée.


Exemples :

Cas n° 1 :

1. Résultat d’exploitation : -3500
2. Amortissements comptables mobilier : 190
3. Immobilier 2666
Total amortissements (190 + 2666) 2856
Résultat fiscal du loueur : -3500

- 3500 € => amortissables sur 6 ans
- 2856 € => amortissables à l'infini

Le résultat d’exploitation étant déficitaire !es amortissements ne sont pas imputables, ils seront donc fiscalement réintégrés pour les années suivantes sans limitation de durée.
Le déficit fiscal BIC est quant à lui reportable sur une durée de 6 ans.



Cas n° 2 :

1. Résultat d’exploitation : 1830
2. Amortissements comptables mobilier : 190
3. Immobilier 2666
Total amortissements (190 + 2666) 2856
4. Amortissement imputable 1830
Résultat fiscal du loueur : 0
Si l’amortissement comptable mobilier est de 190€ et l’amortissement immobilier est de 2666€, alors il reste un solde d’amortissement de 1026 € (soit =1830-[190+2666])
Ce solde pourra être fiscalement réintégré pour l’année N+1, sachant que le résultat fiscal en année N est de 0.

Grâce à ce principe de différé d’amortissement, le loueur échappera à quasiment toute fiscalité sur les revenus provenant de la location pendant toute la durée du prêt.
Il pourra ainsi récupérer ses amortissements différés pour neutraliser fiscalement ses recettes locatives.



Les taxes récupérables :



La taxe professionnelle :
Selon l’administration, les loueurs en meublé, professionnels ou non professionnels (LMP ou LMNP), sont soumis à la taxe professionnelle dans les conditions de droit commun (Code Général des Impôts 1647D)


La taxe d’habitation :
Les propriétaires ne sont pas redevables de la taxe d’habitation, sous deux conditions :
 Les locaux loués ne constituent pas leur habitation personnelle
 Les lieux sont spécialement aménagés pour la location et, par conséquent, soumis à la taxe professionnelle.


La taxe foncière :
Les loueurs en meublé de locaux d’habitation sont soumis à la taxe foncière dans les conditions de droit commun (exonération de cette taxe pendant 2 ans si achat en VEFA).


La contribution sur les revenus locatifs :
Elle n’est pas due car la location est soumise à TVA.


Caractéristiques des logements de location meublés :



Deux conditions doivent donc être simultanément réunies :
 La location doit porter sur des locaux d’habitation (espace nuit, espace cuisine, espace salle de bain)
 Le logement doit être simultanément meublé pour être « habitable » (lit, table, chaises, ....)
Ces caractéristiques sont tout à fait compatibles avec les résidences étudiantes, les résidences aux personnes âgées, les résidences de services, les résidences d’affaire.
En savoir plus sur la revente et les plus-values

Revente :


Le statut de Loueur en Meublé (LMP ou LMNP) s’applique à l'investisseur, et non pas au bien immobilier. Il intervient indifféremment sur des biens neufs ou anciens, ceux-ci sont donc susceptibles à tout moment d’être revendus à un autre propriétaire qui pourra à nouveau les ré amortir et bénéficier des avantages du statut.


Plus-value :


Le Loueur en Meublé Non Professionnel relève du régime des plus-values des particuliers qui sont soumises à l’impôt sur le revenu. Pour résumer, la plus-value brute est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de l’immeuble et un abattement de 10% par année de détention est appliqué au-delà de la cinquième année (exonération totale à partir de 15 ans).
Déclaration H2Loi Bouvard - Article 199 sexvicies du code Général de impôtsOutil de simulation gratuit LMNP 121229