Lois Robien / Borloo
Défiscalisation obtenue par un amortissement de 50% à 65 % suivant le dispositif sur le prix TTC d'un logement destiné à être mis en location nue à usage d'habitation principale
Pourquoi ces lois
Confronté à un déficit structurel en matière de logement, l'état s'appuie partiellement sur le secteur privé et octroie d' importants avantages fiscaux aux particuliers qui investissent dans l'immobilier locatif.
Pour l'investisseur, le dispositif Robien permet :
- d'utiliser intelligemment ses impôts en se créant du patrimoine
- de préparer ainsi sa retraite et l'avenir des siens
En plus de avantages du dispositif Robien, le dispositif Borloo offre d'autres avantages fiscaux en échange d'une contrepartie sociale :
- présence de plafonds de revenus pour les locataires
- plafonds de loyers moins élevés
Pour l'investisseur, le dispositif Robien permet :
- d'utiliser intelligemment ses impôts en se créant du patrimoine
- de préparer ainsi sa retraite et l'avenir des siens
En plus de avantages du dispositif Robien, le dispositif Borloo offre d'autres avantages fiscaux en échange d'une contrepartie sociale :
- présence de plafonds de revenus pour les locataires
- plafonds de loyers moins élevés
L’amortissement et la réduction d’impôt
Loi Robien
Le mécanisme permet à l’investisseur de déduire 50 % du prix de vente du logement neuf au bout de 9 ans : 6 % pendant 7 années puis 4 % pendant les 2 années suivantes.
En plus de cette déduction, le dispositif Borloo permet de déduire 30 % des revenus fonciers bruts.
Le mécanisme permet à l’investisseur de déduire 50 % du prix de vente du logement neuf au bout de 9 ans : 6 % pendant 7 années puis 4 % pendant les 2 années suivantes.
Loi Borloo
Le mécanisme permet à l’investisseur de déduire 65 % du prix de vente du logement neuf au bout de 15 ans : 6 % pendant 7 années, 4 % pendant 2 ans, puis 2,5 % pendant 6 ans.Les déductions de revenus fonciers
Pour les 2 dispositifs, il est possible de déduire des revenus fonciers les charges suivantes : intérêts d’emprunt, frais de gestion, prime d’assurance, taxe foncière, autres charges).En plus de cette déduction, le dispositif Borloo permet de déduire 30 % des revenus fonciers bruts.
Les plafonds de loyers et de ressources
PLAFONDS DE LOYER
La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer des logements est définie par l'article 2 de l'annexe III au CGI. Elle s'entend de la surface habitable au sens de l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation augmentée de la moitié de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même Code (caves, celliers, combles, greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas…), dans la limite de 8 mètres carrés par logement. La surface des emplacements de stationnement et des garages n'est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond.
Loi Robien: il n’y a pas de plafonds de ressources.
Loi Robien: pour les baux conclus en 2008, les plafonds de loyers (charges non comprises) sont fixés aux montants suivants :
Loi Borloo: pour les baux conclus en 2008, les plafonds de loyers (charges non comprises) sont fixés aux montants suivants :
La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer des logements est définie par l'article 2 de l'annexe III au CGI. Elle s'entend de la surface habitable au sens de l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation augmentée de la moitié de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même Code (caves, celliers, combles, greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas…), dans la limite de 8 mètres carrés par logement. La surface des emplacements de stationnement et des garages n'est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond.
ENGAGEMENT DE LOUER UN LOGEMENT NU PENDANT 9 ANS
Quel que soit la loie choisie, le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu (c'est à dire sans meubles), à usage d'habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de neuf ans. Le montant du loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par décret chaque année.
PLAFONDS DE RESSOURCES
Loi Robien: il n’y a pas de plafonds de ressources.
Loi Borloo: Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2008, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
En savoir plus
LES LOGEMENTS CONCERNES :
- logements que le contribuable a fait construire et qui font l’objet, à compter du 1er septembre 2006, d’une déclaration d’ouverture de chantier ;
- locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements acquis à compter du 1er septembre 2006 ;
Le bénéfice de l’avantage est réservé à la location à usage d’habitation principale du locataire (il est interdit au bailleur de louer à titre de résidence secondaire ou de se réserver une période de jouissance durant l’année).
Les logements assimilés à des logements neufs sont :
- des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues par la loi du 6 juillet 1989 modifiée et qui sont réhabilités par l'acquéreur ;
- des logements qui ont fait l'objet de la part du vendeur de travaux de réhabilitation dont la nature et l'importance ont abouti à la création d'un logement neuf, ou issus de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation.
- les locaux transformés en logement : locaux à usage autre que l'habitation que le contribuable transforme en logement, pour lesquels l'achèvement des travaux de transformation intervient à compte du 1er janvier 2003.
- Toute société non soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS), Ex : Société Civile Immobilière de gestion, SCI de copropriété…
- Toute société de personnes (société en nom collectif, société en participation).
Achat entre époux :
Le logement peut être la propriété des deux époux ou d'un seul d'entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal.
Domiciliation des contribuables
Les contribuables qui n'ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier des dispositifs si les revenus du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.
Le démembrement du droit de propriété :
- Les dispositifs excluent du régime les immeubles dont le droit de propriété est démembré.
- Lorsque le démembrement du droit de propriété de l'immeuble intervient après la date de la prise de l'engagement de location, l'avantage fiscal est en principe remis en cause.
- Une exception est prévue en faveur des démembrements de propriété consécutifs au décès du contribuable : le conjoint survivant titulaire de l'usufruit peut demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités du régime de déduction au titre de l'amortissement, pour la durée restant à courir.
L'indivision
La location d'un logement en indivision ouvre droit à la déduction au titre de l'amortissement si toutes les conditions sont respectées. Chaque indivisaire déduit des produits lui revenant la fraction de l'amortissement correspondant à sa quote-part indivise.
- au premier jour du mois d'achèvement du logement pour les immeubles acquis en l'état futur d'achèvement, inachevés ou que le contribuable fait construire,
- au premier jour du mois de l'acquisition du logement pour les immeubles acquis neufs ou réhabilités,
- au premier jour du mois d'achèvement des travaux pour les locaux transformés en logement
- Pour les détenteurs de parts de SCPI, l'amortissement court dès le 1er mois qui suit la souscription, sans qu'il soit nécessaire d'attendre la mise en location des logements correspondants.
La preuve de l'achèvement des travaux résulte du certificat de conformité délivré au constructeur ou du récépissé de la déclaration d'achèvement des travaux.
- Toutefois, lorsque le garage ou l'emplacement fait l'objet d'un bail distinct, la fraction du prix global d'acquisition ou de revient correspondant à ce garage ou à cet emplacement est exclue de la base amortissable.
- En ce qui concerne les immeubles acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, la déduction est calculée sur le prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, TVA, frais d'hypothèque.
- La base de l'amortissement est, elle, de 95% pour les SCPI
Pour le dispositif Borloo, la location à un ascendant / descendant (qu’il fasse partie du foyer fiscal ou non) est possible, mais l’avantage fiscal est suspendu.
Cette suspension de l’engagement de location doit être effectuée à l’issue d’une période d’au moins 3 ans de location à une autre personne et la durée de location à l’ascendant / descendant ne peut être supérieure à 9 ans.
- Les intérêts d'emprunt du prêt sans limitation de montant ni de durée,
- La taxe foncière (dont il est exonéré les 2 premières années),
- Les frais de gestion ou de gérance quand celle-ci est confiée à un professionnel,
- L’ensemble des primes d’assurances pour le montant réel et non plus pour les seules primes versées au titre de la garantie des loyers impayés,
- Autres charges supportées par le propriétaire (entretien, réparations…)
De plus, le dispositif Borloo permet de déduire 30 % du montant des revenus bruts.
Cette déduction est applicable pendant la période d'engagement de location.
Elle n'est réputée couvrir aucune dépense particulière et sera donc pratiquée avant celle des frais et charges déductibles définies ci-dessus.
Les déductions pratiquées au titre de l'amortissement font l'objet d'une reprise (ou redressement fiscal) lorsque le bénéficiaire ne respecte pas son engagement.
Il y a remise en cause de l'avantage fiscal lorsque :
- Le propriétaire du logement ne respecte pas l'engagement de louer le logement nu pendant 9 ans à usage d'habitation principale.
- Le loyer excède le plafond autorisé, à un moment quelconque au cours de la période couverte par l'engagement,
- Le propriétaire du logement cède le logement pendant la période couverte par l'engagement de location.
Aucune remise en cause de l'avantage fiscal n'est effectuée lorsque le non-respect de l'engagement de location intervient à la suite de l'un des trois évènements suivants :
- Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune est atteint d'une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L 341-4 du Code de la Sécurité Sociale,
- Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune est licencié. Les personnes licenciées s'entendent de celles dont le contrat de travail est rompu à l'initiative de leur employeur,
- Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune décède.
La reprise de l'engagement par le conjoint survivant :
- Lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit.
- Conformément aux dispositions légales, son engagement de location est limité à la fraction du délai de 9 ans restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit.
Les amortissements pratiqués par le couple soumis à imposition commune ne sont pas remis en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l'engagement.
- En cas de mariage, divorce, séparation ou sortie du foyer fiscal d'une personne jusque là à charge, il est admis que le nouveau contribuable (l'ex-époux attributaire du logement en cas de divorce par exemple) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant. S'il ne demande pas cette reprise, les amortissements pratiqués par l'ancien contribuable font l'objet d'une remise en cause.
En cas de non-respect des conditions de location ou de cession du logement au cours de l'une des deux périodes triennales de prorogation de l'amortissement, les déductions pratiquées au cours de l'ensemble de la période triennale sont remises en cause.
En revanche, celles pratiquées au cours de la période normale d'amortissement de 9 ans ne sont pas remises en cause.
Ce régime ne concerne que les propriétés urbaines (sont exclues les propriétés rurales, c’est-à-dire les constructions faisant partie intégrante d’une exploitation agricole) situées en France (métropole et DOM). Le bénéfice de cette mesure ne peut être cumulé pour un même logement avec la réduction d’impôt au titre de l’investissement dans les DOM.
Il peut s’agir de :
- logements neufs ou en l’état futur d’achèvement acquis à compter du 1er septembre 2006 ;- logements que le contribuable a fait construire et qui font l’objet, à compter du 1er septembre 2006, d’une déclaration d’ouverture de chantier ;
- locaux affectés à un autre usage que l’habitation et transformés en logements acquis à compter du 1er septembre 2006 ;
Le bénéfice de l’avantage est réservé à la location à usage d’habitation principale du locataire (il est interdit au bailleur de louer à titre de résidence secondaire ou de se réserver une période de jouissance durant l’année).
Les logements assimilés à des logements neufs sont :
- des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues par la loi du 6 juillet 1989 modifiée et qui sont réhabilités par l'acquéreur ;
- des logements qui ont fait l'objet de la part du vendeur de travaux de réhabilitation dont la nature et l'importance ont abouti à la création d'un logement neuf, ou issus de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation.
- les locaux transformés en logement : locaux à usage autre que l'habitation que le contribuable transforme en logement, pour lesquels l'achèvement des travaux de transformation intervient à compte du 1er janvier 2003.
PRECISIONS CONCERNANT LES BENEFICIAIRES DU REGIME ROBIEN / BORLOO
- Toute personne physique- Toute société non soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS), Ex : Société Civile Immobilière de gestion, SCI de copropriété…
- Toute société de personnes (société en nom collectif, société en participation).
Achat entre époux :
Le logement peut être la propriété des deux époux ou d'un seul d'entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal.
Domiciliation des contribuables
Les contribuables qui n'ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier des dispositifs si les revenus du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.
Le démembrement du droit de propriété :
- Les dispositifs excluent du régime les immeubles dont le droit de propriété est démembré.
- Lorsque le démembrement du droit de propriété de l'immeuble intervient après la date de la prise de l'engagement de location, l'avantage fiscal est en principe remis en cause.
- Une exception est prévue en faveur des démembrements de propriété consécutifs au décès du contribuable : le conjoint survivant titulaire de l'usufruit peut demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités du régime de déduction au titre de l'amortissement, pour la durée restant à courir.
L'indivision
La location d'un logement en indivision ouvre droit à la déduction au titre de l'amortissement si toutes les conditions sont respectées. Chaque indivisaire déduit des produits lui revenant la fraction de l'amortissement correspondant à sa quote-part indivise.
PRECISIONS CONCERNANT LE POINT DE DEPART DE LA PERIODE D'AMORTISSEMENT :
Il est fixé:- au premier jour du mois d'achèvement du logement pour les immeubles acquis en l'état futur d'achèvement, inachevés ou que le contribuable fait construire,
- au premier jour du mois de l'acquisition du logement pour les immeubles acquis neufs ou réhabilités,
- au premier jour du mois d'achèvement des travaux pour les locaux transformés en logement
- Pour les détenteurs de parts de SCPI, l'amortissement court dès le 1er mois qui suit la souscription, sans qu'il soit nécessaire d'attendre la mise en location des logements correspondants.
La preuve de l'achèvement des travaux résulte du certificat de conformité délivré au constructeur ou du récépissé de la déclaration d'achèvement des travaux.
PRECISIONS CONCERNANT LA BASE DE L'AMORTISSEMENT :
- La base d'amortissement est en principe constituée par le prix d'acquisition ou de revient global du logement, y compris la fraction qui se rapporte aux dépendances immédiates et nécessaires telles que les emplacements de stationnement.- Toutefois, lorsque le garage ou l'emplacement fait l'objet d'un bail distinct, la fraction du prix global d'acquisition ou de revient correspondant à ce garage ou à cet emplacement est exclue de la base amortissable.
- En ce qui concerne les immeubles acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, la déduction est calculée sur le prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, TVA, frais d'hypothèque.
- La base de l'amortissement est, elle, de 95% pour les SCPI
LOCATION A UN ASCENDANT / DESCENDANT :
Pour le dispositif Robien, la location à un ascendant / descendant est possible à condition qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal.Pour le dispositif Borloo, la location à un ascendant / descendant (qu’il fasse partie du foyer fiscal ou non) est possible, mais l’avantage fiscal est suspendu.
Cette suspension de l’engagement de location doit être effectuée à l’issue d’une période d’au moins 3 ans de location à une autre personne et la durée de location à l’ascendant / descendant ne peut être supérieure à 9 ans.
PRECISIONS CONCERNANT LA LOCATION A UN ORGANISME
En revanche, le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint, un membre de son foyer fiscal ou l’un de ses ascendants ou descendants, à la condition qu’il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para hôtelière. L’administration fiscale admet que ces prestations pourront être fournies par une filiale de la société qui prend à bail le logement. Dans cette hypothèse, le loyer mensuel de chacun des baux conclus entre, d’une part, le propriétaire du logement et la personne morale et, d’autre part, la personne morale et l’occupant du logement ne doivent pas excéder les plafonds de loyers fixés réglementairement. Les plafonds de ressources sont également applicables au sous-locataire du logement loué par l’organisme public ou privé.PRECISIONS CONCERNANT LES DEDUCTIONS POSSIBLES DES REVENUS FONCIERS :
En plus de l'amortissement du bien, le contribuable peut déduire de ses revenus fonciers les éléments suivants :- Les intérêts d'emprunt du prêt sans limitation de montant ni de durée,
- La taxe foncière (dont il est exonéré les 2 premières années),
- Les frais de gestion ou de gérance quand celle-ci est confiée à un professionnel,
- L’ensemble des primes d’assurances pour le montant réel et non plus pour les seules primes versées au titre de la garantie des loyers impayés,
- Autres charges supportées par le propriétaire (entretien, réparations…)
De plus, le dispositif Borloo permet de déduire 30 % du montant des revenus bruts.
Cette déduction est applicable pendant la période d'engagement de location.
Elle n'est réputée couvrir aucune dépense particulière et sera donc pratiquée avant celle des frais et charges déductibles définies ci-dessus.
PRECISIONS CONCERNANT LA REMISE EN CAUSE DE L'AVANTAGE FISCAL :
La location doit être effective dans les 12 mois suivant la date d’acquisition du logement, celle de son achèvement ou celle des travaux.Les déductions pratiquées au titre de l'amortissement font l'objet d'une reprise (ou redressement fiscal) lorsque le bénéficiaire ne respecte pas son engagement.
Il y a remise en cause de l'avantage fiscal lorsque :
- Le propriétaire du logement ne respecte pas l'engagement de louer le logement nu pendant 9 ans à usage d'habitation principale.
- Le loyer excède le plafond autorisé, à un moment quelconque au cours de la période couverte par l'engagement,
- Le propriétaire du logement cède le logement pendant la période couverte par l'engagement de location.
Aucune remise en cause de l'avantage fiscal n'est effectuée lorsque le non-respect de l'engagement de location intervient à la suite de l'un des trois évènements suivants :
- Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune est atteint d'une invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l'article L 341-4 du Code de la Sécurité Sociale,
- Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune est licencié. Les personnes licenciées s'entendent de celles dont le contrat de travail est rompu à l'initiative de leur employeur,
- Le contribuable ou l'un des époux soumis à imposition commune décède.
La reprise de l'engagement par le conjoint survivant :
- Lorsque le transfert de la propriété du bien ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit.
- Conformément aux dispositions légales, son engagement de location est limité à la fraction du délai de 9 ans restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit.
Les amortissements pratiqués par le couple soumis à imposition commune ne sont pas remis en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l'engagement.
- En cas de mariage, divorce, séparation ou sortie du foyer fiscal d'une personne jusque là à charge, il est admis que le nouveau contribuable (l'ex-époux attributaire du logement en cas de divorce par exemple) puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant. S'il ne demande pas cette reprise, les amortissements pratiqués par l'ancien contribuable font l'objet d'une remise en cause.
En cas de non-respect des conditions de location ou de cession du logement au cours de l'une des deux périodes triennales de prorogation de l'amortissement, les déductions pratiquées au cours de l'ensemble de la période triennale sont remises en cause.
En revanche, celles pratiquées au cours de la période normale d'amortissement de 9 ans ne sont pas remises en cause.
Tableau comparatif
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La classification des communes selon les quatre zones | 118 o | 2006-08-23 11:18:46 | ||||||||||||||||
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Guide pratique de déclaration fiscale Robien / Borloo | 744 Ko | 2008-04-11 17:56:35 | ||||||||||||||||
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CGI art 31 g et h | 0 o | 2004-11-29 01:37:09 | ||||||||||||||||
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Déclaration H2 | 391 Ko | 2008-04-11 17:53:32 | ||||||||||||||||