Loi Censi Bouvard Meublé
Produit d'investissement loué meublé.
Récupération de la TVA sur l'immobilier et le mobilier
Réduction d'impôt de 11% du montant immobilier HT étalée sur 9 ans
Pour quel investisseur
N'importe quel contribuable souhaitant utiliser intelligemment ses impôts pour se constituer du patrimoine a intérêt à bénéficier du dispositif " Censi Bouvard - Scellier Meublé" dans le cadre d'un investissement locatif.
Il n'est pas nécessaire de disposer d'apport personnel pour investir. Les intérêts d'emprunt étant déductibles, nous recommandons d'ailleurs de financer par un prêt à 100% (sans apport).
La note zeroimpot: Le dispositif dépend peu de la tranche marginale d'imposition (TMI) et peut donc être recommandé aussi bien aux contribuables faiblement que fortement imposés.
Le dispositif Bouvard - Scellier Meublé
Tout contribuable qui acquiert un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (sur plans) dans une résidence éligible (Résidence étudiante, Résidence EHPAD, Résidence de tourisme classée ...) peut bénéficier :
- de la récupération de la TVA sur le montant de l'acquisition (TVA = 19.6 %)
- d'une réduction d'impôt sur le revenu de 11% du prix d'achat HT du bien immobilier
Information complémentaire concernant le taux de réduction d'impôt de 11% :
Le texte de loi relatif à la loi Censi Bouvard (art.199 sexvicies du Code Général des Impôts) donne le chiffre de 14% pour la réduction d'impôt des logements acquis en 2012. Cela dit, le coup de rabot fiscal de 15% (art.83 de la loi de finance pour 2012) concerne notamment la loi Censi Bouvard et porte ainsi le taux effectif de réduction d'impôt à 11% = 14 * 0.85 arrondi à l'unité inférieure.
- de la récupération de la TVA sur le montant de l'acquisition (TVA = 19.6 %)
- d'une réduction d'impôt sur le revenu de 11% du prix d'achat HT du bien immobilier
Information complémentaire concernant le taux de réduction d'impôt de 11% :
Le texte de loi relatif à la loi Censi Bouvard (art.199 sexvicies du Code Général des Impôts) donne le chiffre de 14% pour la réduction d'impôt des logements acquis en 2012. Cela dit, le coup de rabot fiscal de 15% (art.83 de la loi de finance pour 2012) concerne notamment la loi Censi Bouvard et porte ainsi le taux effectif de réduction d'impôt à 11% = 14 * 0.85 arrondi à l'unité inférieure.
En savoir plus sur la récupération de TVA
Précision concernant la base de calcul de la récupération de TVA : l’investisseur peut récupérer la TVA sur le prix d’acquisition.
Exemple : pour un prix d'acquisition de 200 000 € TTC, l'investisseur peut récupérer : 200 000 € - (200 000 € / 1.196) = 32 776 €.
Précision concernant les obligations à respecter :
La durée d’amortissement de la TVA étant de vingt ans, le contribuable qui vendrait son logement avant la fin de cette période d’amortissement se verrait dans l’obligation de restituer au Trésor Public la part de TVA non amortie. Celle-ci est calculée au prorata du nombre d’années restant à courir.
La note zeroimpot : L’assujettissement à la TVA des résidences éligibles entraîne l’obligation pour le contribuable de soumettre les loyers à la TVA et donc, après avoir perçu celle-ci, de la reverser à l’administration fiscale. Il est rappelé à cet effet que la TVA sur les loyers n’est que de 7%. En pratique, l'investisseur mandate la plupart du temps un cabinet comptable qui gère pour lui la récupération de TVA.
Exemple : pour un prix d'acquisition de 200 000 € TTC, l'investisseur peut récupérer : 200 000 € - (200 000 € / 1.196) = 32 776 €.
Précision concernant les obligations à respecter :
La durée d’amortissement de la TVA étant de vingt ans, le contribuable qui vendrait son logement avant la fin de cette période d’amortissement se verrait dans l’obligation de restituer au Trésor Public la part de TVA non amortie. Celle-ci est calculée au prorata du nombre d’années restant à courir.
La note zeroimpot : L’assujettissement à la TVA des résidences éligibles entraîne l’obligation pour le contribuable de soumettre les loyers à la TVA et donc, après avoir perçu celle-ci, de la reverser à l’administration fiscale. Il est rappelé à cet effet que la TVA sur les loyers n’est que de 7%. En pratique, l'investisseur mandate la plupart du temps un cabinet comptable qui gère pour lui la récupération de TVA.
Précisions concernant la réduction d'impôt
La réduction d'impôt est de 11%.
Il est possible d'acquérir plusieurs logements au titre de l'année 2012.
La réduction d'impôt de 11% est plafonnée pour l'ensemble des logements à un montant de 300 000 € TTC. En conséquence, la réduction d'impôt maximale pour l'ensemble des logements est de 11% * 300 000 / 1,196 = 27 590 €
La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
La réduction d'impôt est répartie sur 9 ans.
Exemple : un couple marié achète en 2012 un logement achevé au prix de 179 400 € TTC, soit 150 000 € HT.
La réduction d’impôt est de 150 000 € x 11% = 16 500 €
Cette somme sera répartie comme suit :
- 1 833 € au titre de 2012
- 1 833 € au titre de 2013
- 1 833 € au titre de 2014
- 1 833 € au titre de 2015
- 1 833 € au titre de 2016
- 1 833 € au titre de 2017
- 1 833 € au titre de 2018
- 1 833 € au titre de 2019
- 1 833 € au titre de 2020
Précision concernant les obligations à respecter
- Le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à l’engagement de louer le logement meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence au moyen d’un bail commercial meublé.
- Le bail doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’acquisition du logement ou de son achèvement si elle est postérieure. La durée de neuf ans est calculée de date à date à compter de la prise d’effet du bail.
- Si le propriétaire du logement ne respecte pas ses engagements (par exemple non respect de l’engagement de louer meublé pendant 9 ans à l’exploitant de la résidence, cession pendant la période d’engagement, démembrement, …) il y aura reprise de l’avantage fiscal. Dans ce cas, une imposition supplémentaire est établie au titre de l’année au cours de laquelle est intervenu l’événement ayant motivé la reprise.
Toutefois, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le non respect des engagements résulte :
- De l’expropriation de la résidence pour cause d’utilité publique,
- De la mutation à titre gratuit du logement ou des parts sociales à la suite du décès de l’investisseur marié lorsqu’il est soumis à imposition commune
- Du changement de la situation matrimoniale du contribuable si reprise des engagements par un des conjoints
- Du décès du contribuable veuf, célibataire ou divorcé.
Précision concernant le non cumul :
Contrairement au dispositif Scellier, qui limite l’investissement à un seul logement par an, la rédaction de l’amendement Bouvard autorise plusieurs acquisitions annuelles.
Il est possible d'acquérir plusieurs logements au titre de l'année 2012.
La réduction d'impôt de 11% est plafonnée pour l'ensemble des logements à un montant de 300 000 € TTC. En conséquence, la réduction d'impôt maximale pour l'ensemble des logements est de 11% * 300 000 / 1,196 = 27 590 €
La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
La réduction d'impôt est répartie sur 9 ans.
Exemple : un couple marié achète en 2012 un logement achevé au prix de 179 400 € TTC, soit 150 000 € HT.
La réduction d’impôt est de 150 000 € x 11% = 16 500 €
Cette somme sera répartie comme suit :
- 1 833 € au titre de 2012
- 1 833 € au titre de 2013
- 1 833 € au titre de 2014
- 1 833 € au titre de 2015
- 1 833 € au titre de 2016
- 1 833 € au titre de 2017
- 1 833 € au titre de 2018
- 1 833 € au titre de 2019
- 1 833 € au titre de 2020
Précision concernant les obligations à respecter
- Le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à l’engagement de louer le logement meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence au moyen d’un bail commercial meublé.
- Le bail doit prendre effet dans le mois qui suit la date d’acquisition du logement ou de son achèvement si elle est postérieure. La durée de neuf ans est calculée de date à date à compter de la prise d’effet du bail.
- Si le propriétaire du logement ne respecte pas ses engagements (par exemple non respect de l’engagement de louer meublé pendant 9 ans à l’exploitant de la résidence, cession pendant la période d’engagement, démembrement, …) il y aura reprise de l’avantage fiscal. Dans ce cas, une imposition supplémentaire est établie au titre de l’année au cours de laquelle est intervenu l’événement ayant motivé la reprise.
Toutefois, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le non respect des engagements résulte :
- De l’expropriation de la résidence pour cause d’utilité publique,
- De la mutation à titre gratuit du logement ou des parts sociales à la suite du décès de l’investisseur marié lorsqu’il est soumis à imposition commune
- Du changement de la situation matrimoniale du contribuable si reprise des engagements par un des conjoints
- Du décès du contribuable veuf, célibataire ou divorcé.
Précision concernant le non cumul :
Contrairement au dispositif Scellier, qui limite l’investissement à un seul logement par an, la rédaction de l’amendement Bouvard autorise plusieurs acquisitions annuelles.
Autres avantages
- Exonération de la taxe foncière totale ou partielle pendant les 2 premières années (pour cela, l'investisseur doit faire parvenir dès la livraison de son logement une déclaration modèle H2 au centre des impôts du lieu de la résidence)
- Déduction des intérêts d'emprunt sur les revenus "Bénéfices Industriels et Commerciaux"
Mise à jour : Janvier 2012
- Déduction des intérêts d'emprunt sur les revenus "Bénéfices Industriels et Commerciaux"
Mise à jour : Janvier 2012
 | Texte de Loi 261D sur la récupération de TVA Bouvard | | Texte du CGI 199 sexvicies sur la réduction d'impôt | | Article 1383 - Exonération taxe foncière |
La loi CENSI BOUVARD est adapté à l'immobilier géré meublé et concerne notamment les logements suivants :
- les EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour les Personnes Agées Dépendantes)
- les résidences étudiantes
- les résidences de tourisme classées
En octroyant des avantages fiscaux aux personnes privées investissant dans ces résidences, l'Etat
- Prend soin de ses personnes âgées
- Améliore la qualité de vie de ses étudiants
- Développe le tourisme classée
- Génère des emplois dans le BTP
- Génère au final de l'activité qui génère elle même des recettes fiscales supplémentaires
Enfin, ce dispositif est gagnant gagnant car il permet à l'investisseur :
- d'utiliser intelligemment ses impôts en se créant du patrimoine
- de préparer ainsi sa retraite et l'avenir des siens en se constituant un capital grâce à la pierre