Exemple : Un contribuable paie 2 888 € d’impôt par an et acquière un logement d’une valeur de 200 000 €. Pendant 9 ans, le client ne paiera pas d'impôt et il économisera au total 26 000 € sur 9 ans.
Le logement doit être situé dans certaines zones du territoire français "se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement ». Quatre zones sont définies Abis, A, B1 et B2.
voir en bas de page les textes à télécharger au format pdf : "Arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone et Arrêté du 23 décembre 2010" et "Définition des zones Abis"
Le taux de 13% s'applique dans la limite de plafonds par mètre carré de surface habitable fixés par un décret paru le 7 mars 2012 et sans pouvoir dépasser 300 000 euros. Les plafonds par m² sont les suivants:
- 5.000 euros par m2 dans la zone A et Abis
- 4.000 euros par m2 dans la zone B1, ainsi que dans les départements et les collectivités d’Outre-Mer, et en Nouvelle-Calédonie,
- 2.100 par m2 euros dans la zone B2,
- 2.000 euros par m2 dans les communes agréées en zone C.
Le logement doit être acquis neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) entre le 01 janvier 2012 et le 31 décembre 2012. - acte chez le notaire faisant foi.
Le logement doit être mis en location nue (sans meuble) à usage de résidence principale. Le loyer ne doit pas excéder un certain plafond exprimé en €/m².
Les plafonds de loyers (charges non comprises) sont fixés aux montants suivants :
Zone Abis : 22,08 €/m²
Zone A: 16.38 €/m²
Zone B1: 13.22 €/m²
Zone B2: 10.78 €/m²
voir en bas de page les textes au format pdf à télécharger: "Arrêté du 22 décembre 2010 Plafond de loyers zone Abis 2011" et "Bulletin officiel des impôts - N° 22 du 28 février 2012relatif aux plafonds de loyer et de ressource"
La première réduction d'impôt est accordée au titre de l'année d'achèvement de l'immeuble.
Information complémentaire concernant le BBC :
Le BBC (Bâtiment Basse Consommation) est un principe qui consiste à concevoir les bâtiments pour qu’ils soient économes en énergie (utilisation de matériaux performants, traitements des ponts thermiques, panneaux solaires, etc.). Ce type de construction s'inscrit dans le cadre du developpement durable et permet très significativement d’alléger le montant des factures d’énergie de ses occupants. L’objectif étant de passer d’une consommation initiale d’environ 120Kwh/m2/an d’énergie primaire à environ 50Kwh/m²/an. Un logement BBC est un logement ayant obtenu le label BBC après avoir fait l'objet d'une démarche de certification.
NB : Pour les logements non BBC, la réduction d'impôt est de 6% sur 9 ans au lieu de 13%. Cela dit, un logement BBC étant plus cher à construire qu'un logement classique, il convient de voir si l'avantage fiscal supplémentaire couvre l'augmentation du prix.
Information complémentaire concernant le taux de réduction d'impôt de 13% :
Le texte de loi relatif à la loi Scellier (art.199 septvicies du Code Général des Impôts) donne le chiffre de 16% pour la réduction d'impôt des logements acquis en 2012. Cela dit, le coup de rabot fiscal de 15% (art.83 de la loi de finance pour 2012) concerne notamment la loi Scellier et porte aussi le taux effectif de réduction d'impôt à 13% = 16 * 0.85 arrondi à l'unité inférieure.
Information complémentaire concernant le cumul des lois de défiscalisation :
Il n’est pas possible d'acheter la même année deux logements en loi Scellier et de cumuler les avantages fiscaux. La solution peut alors être d'acheter un logement Scellier par an ou bien d'acquérir sur la même année un logement en loi Scellier et un logement soumis à un autre dispositif fiscal comme par exemple la loi Bouvard sur les logements meublés neufs.
Information complémentaire concernant l'obligation de louer nu (sans meuble) pendant 9 ans :
Le propriétaire du logement doit s'engager à le louer nu à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.
La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal ou, si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, avec l'un de ses associés ou avec un membre du foyer fiscal de l'un de ses associés.
L'engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
Cet engagement prévoit que le loyer ne doit pas excéder le plafond fixé.
La réduction d'impôt obtenue fait l'objet d'une reprise au titre de l'année au cours de laquelle intervient :
1° La rupture de l'engagement de location ou de l'engagement de conservation des parts
2° Le démembrement du droit de propriété de l'immeuble concerné ou des parts. Toutefois, aucune remise en cause n'est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s'engage à respecter les engagements prévus dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.
Information complémentaire concernant la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer des logements :
Cette notion est définie par l'article 2 duodecies de l'annexe III au Code général des Impôts. Elle s'entend de la surface habitable au sens de l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation augmentée de la moitié de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même Code (caves, celliers, combles, greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas…), dans la limite de 8 mètres carrés par logement. La surface des emplacements de stationnement et des garages n'est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond.
- Il manque de nombreux logements dans certains zones en France (Ile de France, Rhône Alpes, PACA, Midi Pyrénées, Côte Atlantique ....)
- La construction de logements neuf est très favorable à l'emploi.
Pour le particulier, un investissement Scellier permet:
- d'utiliser très intelligemment l'argent qui aurait dû être versé pour payer l'impôt pour se constituer un patrimoine immobilier. Ce patrimoine peut ensuite être revendu au bout de quelques années ou bien être laissé en location, gage d'un revenu locatif intéressant en complément de retraite.
- de faire financer une partie importante de son acquisition par le(s) locataire(s)